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Aquisição de Imóvel em Cajamar

A garantia de que nada há de errado com o imóvel pretendido somente pode ser obtida depois de uma pesquisa realizada. Esta investigação é complexa para um leigo, e, portanto, deve ser feita por um advogado especializado em Direito Imobiliário ou, por um consultor imobiliário especializado e com CRECI devidamente registrado; a seguir lhe apresentaremos os principais itens desta pesquisa, onde nem sempre são requisitados todos, vai depender de cada situação.
  • 2°CRI - Você deverá requisitar ao 2° Cartório de Registro de Imóveis de Jundiaí, uma certidão denominada vintenária. Este documento traz o histórico do imóvel nos últimos 20 anos.

  • CERTIDÃO DE 36 ANOS - É preciso buscar no Registro de imóveis, no período mínimo de 36 anos. Isto porque pode acontecer de o proprietário do imóvel ser menor recém-nascido e durante 16 anos não correrá contra ele nenhuma prescrição do seu direito. Neste caso, a prescrição só iniciará a partir dos 16 anos e por um período de 20 anos e nove meses, já que se conta ainda este direito retroagindo a data da concepção, isto é, antes do nascimento. Depois ocorrerá fatalmente a prescrição aquisitiva, ou usucapião em favor do detentor do imóvel, porque proporá na Justiça o direito definitivo à propriedade.

  • LEVANTAMENTO NA PREFEITURA - Também na Prefeitura poderá ser feito o levantamento sobre as intervenções públicas na área do imóvel. O condomínio deverá estar quitado, no caso de casa ou apartamento em terreno compartilhado. Caso o vendedor do imóvel seja um empresário, o comprador do imóvel tem que checar se existe alguma ação trabalhista contra o vendedor.

  • CONTRATO SOCIAL - Quando o imóvel pertencer a uma empresa, o comprador tem que examinar atentamente o contrato social, ou estatuto da pessoa jurídica, além da eleição da última diretoria.

  • A IMPORTÂNCIA DA CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS - Ela registra se o imóvel está penhorado, arrestado, seqüestrado, ou se existe outro fato que impeça a sua disponibilidade. Esta certidão registra se há contra o imóvel hipoteca, usufruto, arresto (apreensão judicial cautelar de bens do vendedor como forma de garantia do futuro pagamento), penhora, seqüestro (apreensão judicial cautelar de coisa determinada sobre a qual existe litígio até que este seja resolvido) ou um outro fato agravante que incida sobre o imóvel.

  • CERTIDÃO VINTENÁRIA - Mostra o histórico do imóvel e os seus proprietários anteriores.

  • RECIBO DE PAGAMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) - Quitado na sede da Prefeitura, na Diretoria Municipal da Fazenda.

  • CERTIDÃO DE QUITAÇÃO FISCAL - Atesta se há algum tributo pendente e ainda não ajuizado em relação ao imóvel.

  • CERTIDÃO DE SITUAÇÃO ENFITÊUTICA - Indica se o imóvel é de domínio útil de Órgão Público ou Privado.

  • CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL - Verifica se há a existência de alguma ação contra o proprietário do imóvel.

  • CERTIDÕES - Indicando se o proprietário do imóvel a ser negociado perdeu ou não os seus direitos civis.

  • CERTIDÃO NEGATIVA - Do Cartório Competente.

OUTROS CUIDADOS IMPORTANTES
Na compra de um imóvel, deve-se verificar toda a documentação inerente ao mesmo e, em casos de dúvidas, recorrer aos órgãos competentes (cartórios, prefeituras, agentes financeiros se for comprar através de financiamento, etc.). Deve-se exigir certidão negativa de ônus do imóvel e dos proprietários. Verificar se o imóvel tem habite-se, conferir escritura e registro, solicitar certidão negativa de débito do imóvel. Antes de assinar qualquer documento ou mesmo efetuar qualquer pagamento, leia com bastante atenção o documento e se não entender procure auxílio com uma pessoa mais esclarecida para se orientar melhor.

Verifique se o imóvel está em perfeitas condições, ou seja: se não tem vazamentos, rachaduras. Nesses casos, é importante levar um profissional da área. Sendo apartamento, não custa fazer um contato com o síndico para verificar se está tudo em ordem com o imóvel ou qual o valor do condomínio.

COMPRA DE IMÓVEL NOVO
Deve-se ter os mesmos cuidados acima, principalmente no que tange a documentação e agente financeiro (em casos de financiamentos). Deve-se verificar a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral. Uma consulta junto ao CREA e mesmo uma pesquisa a outros empreendimentos já concluídos é de substancial importância. Verificar a qualidade do material e mão-de-obra que são utilizados. Verificar se tem registro da incorporação no cartório de registro de imóveis competente.

OUTROS CUIDADOS
Verificar a posição do imóvel a ser comprado em relação aos edifícios vizinhos; Se a ventilação e a incidência de sol são satisfatórias e atendem a sua expectativa; Verificar, em casos de apartamentos, se consta o direito à vaga na garagem. Não se esqueça que é importante exigir: cópia da certidão de registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis e mesmo cópia da convenção de condomínio; cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela Prefeitura.

O QUE PODE E DEVE SER LEVADO EM CONTA AO ESCOLHER UM IMÓVEL
Além de conferir toda a documentação, é importante verificar as áreas de ventilação conforme já foi dito, edificações vizinhas, se o comércio que está próximo é bom e atende às necessidades (supermercados; drogarias, etc.). Importante verificar se o fluxo de transito é bom, se existe ponto de ônibus próximo e ponto de táxi. Se existe uma ronda normal feita pela polícia e qual a delegacia mais próxima, etc. Uma boa conversa com moradores próximos e uma circulação pelo bairro, certamente lhe darão a certeza de estar adquirindo um imóvel que atenda às suas necessidades.

A IMPORTÂNCIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS
A grande maioria das transações imobiliárias são concluídas através de empresas imobiliárias e/ou escritórios de um Corretor de Imóveis. Compete ao corretor de imóveis, exercer a intermediação na transação imobiliária, conforme consta na legislação que regulamentou a profissão.

Todas as empresas legalizadas têm o certificado de inscrição emitido pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis. O Corretor de Imóveis tem uma identidade e uma carteira profissional. Todos esses documentos são emitidos pelo órgão ao verdadeiro profissional. Confira essa inscrição e, em casos de dúvidas, basta telefonar para o CRECI para obter informações. Uma maneira fácil de verificar se você está tratando com profissionais legalizados, é através das publicidades, vez que todos eles são obrigados a colocar o número de CRECI em toda e qualquer publicidade ou impresso. O Corretor de Imóveis tem a obrigação de assessorar as partes em toda a transação imobiliária, nunca omitindo dados que possam prejudicá-lo. Se houver problemas com o profissional ou com a empresa, você pode denunciá-lo junto ao CRECI. Lembre-se que: Comprando através de inabilitados, corre-se o risco de se ter problemas com documentação e mesmo prejuízos financeiros, por falta de capacitação profissional ou mesmo má fé. Se a aquisição for feita com aventureiro, você não terá onde reclamar depois, pois se não é Corretor de Imóveis é um Contraventor Penal.

Importante procurar tratar com quem esteja estabelecido, evitando-se aqueles sem endereço.

PREVISÃO DE GASTOS
Você terá despesas com cartórios (escritura e registro), certidões negativas de débito do imóvel e das partes, Prefeitura (ITBI e IPTU), taxas essas que são calculadas de acordo com o valor do imóvel. Portanto, pode-se prever um gasto de 3 a 10% sobre o valor do imóvel com essas despesas. É bom ter à disposição essa reserva.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA
Verificar se a incorporadora registrou o Memorial de Incorporação (documento que descreve a obra, qualidade do material que será empregado) no Registro Geral de Imóveis e solicitar cópia da licença da obra e do projeto aprovado no CREA;

Obter referências sobre os responsáveis pela obra e visitar outras já entregues pela mesma empresa, solicitando ainda o nome do responsável pela execução da obra.

Sendo construção em regime de condomínio, recomenda-se a contratação de um profissional da área para fazer vistorias, verificando material empregado, normas técnicas e mesmo as planilhas de custos; Além do habite-se, pode se exigir o "aceite" da obra de todas as concessionárias (Água e esgoto, energia e segurança); Verificar no contrato se existe cobranças de juros antes da entrega do imóvel e recusar contrato com esse tipo de cláusula.

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS:
Lembre-se que: São proibidos contratos com letras miúdas ou ilegíveis; São nulas as cláusulas que mencionem existência de escritura à qual o consumidor não possa ter acesso; As limitações dos direitos do consumidor devem ser redigidas em destaque, permitindo sua fácil compreensão; Não podem existir no contrato, cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas; A empresa é obrigada a cumprir os anúncios publicitários que faz ou fez sobre o produto. Uma cláusula, por exemplo, que permita a empresa não se responsabilizar monetariamente por imóveis menores que o pactuado é proibida; O consumidor tem a qualquer época, o direito de quitar integralmente as prestações.

LOTEAMENTOS - CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR
Antes de dar início ao negócio e mesmo dar qualquer quantia, alguns cuidados devem ser tomados como:

LEGALIDADE DO LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO: De acordo com a Lei 6766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, o loteamento ou desmembramento só pode ser ofertado ao público, se estiver devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal onde o mesmo estiver localizado e aprovado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Portanto, não custa perder algum tempo e verificar antes na Prefeitura e no Cartório, sobre a real situação do loteamento ou desmembramento, antes de proceder qualquer assinatura ou mesmo efetuar qualquer pagamento. É importante verificar se o registro é do loteamento ou do desmembramento e não da área total.

IDENTIFICAÇÃO PROFISSIONAL: Identifique o profissional que estiver fazendo o atendimento, já que o CRECI fornece documento de identidade ao verdadeiro Corretor de Imóveis e certificado de inscrição para a empresa imobiliária.

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL E ASSINATURAS EM DOCUMENTOS: Verifique o imóvel (lote) a ser adquirido no local e, se necessário, certifique sua localização na planta, para não ver o imóvel em um local e assinar o documento comprando-o em local diferente. Lembre-se que, depois da assinatura do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, torna-se difícil, DOCUMENTALMENTE, comprovar a troca.

Todo e qualquer documento a ser assinado, deve ser lido antes cuidadosamente. Em casos de dúvidas, procure alguém com maior esclarecimento para receber orientações.

É importante saber que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, não deve ter espaços sem ser preenchido e deve constar todos os dados do loteamento ou desmembramento, inclusive, o seu número de registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

PENALIDADES PARA QUEM VENDE: A Lei 6766/79, que dispõe sobre o assunto, determina que a venda ou mesmo a simples intenção de venda de loteamento ou desmembramento sem registro, sujeita o infrator a pena de reclusão de 01 a 04 anos ou multa de 05 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no País.

ONDE RECLAMAR: A Lei 6766/79, prevê que as denúncias deverão ser feitas junto às Autoridades Competentes (Prefeitura Municipal; Fórum; PROCON), onde estiver localizado o loteamento ou desmembramento, para que as providências sejam tomadas junto ao infrator.

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